Таиланд. Страна улыбок

Если ещё три года назад все тайские газеты пестрели аршинными заголовками «Русские идут!», рассказывая о последних тенденциях на местном рынке недвижимости, то сейчас они просто констатируют – русские пришли. И уходить не собираются. В прошлом году трое из четырёх покупателей апартаментов и домов в одном только курортном городе Паттайя оказались нашими соотечественниками. Впрочем, россияне попали в число первых покупателей недвижимости и в других уголках Таиланда. Столица страны Бангкок, тропический остров Пхукет, королевская резиденция Хуакин – во всех «знаковых» точках страны специалисты риэлторских контор отмечают постоянно растущий интерес русского покупателя к местным объектам недвижимости. Что «нашего брата» влечёт на берега Сиамского залива? Ответ прост – климат. Причём, климат – в самом широком значении этого слова. Круглогодичные «плюс тридцать три», доброжелательность тайцев к иностранцам, азиатская дешевизна и довольно либеральные законы сделали экзотический Таиланд одной из наиболее комфортных и безопасных стран для проживания «белого человека» – и в особенности русского… Об этом читайте в статье Дениса Глазырина.

Королевство счастья
Представление о Таиланде как о стране бедных рыбаков и исхудалых рикш устарело лет этак на тридцать. Современный Сиам – это динамично развивающееся государство, в котором вместо деревень растут мегаполисы, а на месте хижин – стеклянные небоскрёбы. Расположенное в самом центре бурно растущего региона планеты, на одинаковом расстоянии от большинства «азиатских тигров» (Сингапура, Китая, Гонконга и Малайзии) это государство представляет собой удобное место для ведения бизнеса. И этим удобством охотно пользуются транснациональные компании, развивая в стране текстильную и автомобилестроительную индустрию, производство электроники, промышленную обработку драгоценных камней.

Новостройки Паттайи И всё же Таиланд чаще всего ассоциируется с отдыхом, а не с работой, что объяснимо. 1000-километровая береговая линия, многочисленные острова, песчаные пляжи и нетронутая природа – этот тропический рай приглянулся ещё американской армии во время Вьетнамской войны в качестве «тихой гавани» для раненных бойцов. Вместе с военными базами США здесь построили многочисленные санатории для своих солдат. После окончания войны все армейские объекты стали достоянием Королевства Таиланд. С этого момента и началась курортная биография страны.

Сначала военные, потом хиппи и молодые неприхотливые бэкпекеры – вот кто стал «первооткрывателями» тайских красот. Но недолго первый турист ночевал в палатках на пляже. Спрос мгновенно рождал предложение: на месте прибрежных рыбацких деревушек стали появляться сначала бунгало, затем крупные гостиничные комплексы для более взыскательной клиентуры. Именно так, к примеру, родилась знаменитая Паттайя, превратившись из безымянного посёлка в огромный курорт, раскинувшийся на 20 километров вдоль Сиамского залива.

В конце 1970-х годов правительством королевства была принята программа по развитию туризма, предусматривавшая помимо возведения новых курортных зон, формирование современной инфраструктуры на близлежащих территориях – строительство дорог, магазинов, ресторанов, жилья. И надо сказать, что эта программа не только была выполнена, но и перевыполнена. Уже в начале 90-х годов о Таиланде заговорили, как о новом массовом туристическом направлении, интересном как соседям по континенту (японцам, корейцам, китайцам), так и всему остальному миру – и в первую очередь жителям европейских стран и Америки. В прошлом сезоне страну посетило более 14 миллионов туристов, что стало абсолютным рекордом за всю историю этой страны.
Современный Таиланд обладает наиболее стабильной экономикой среди развивающихся стран региона. Страна быстро восстановилась после цунами 2004 года и правительственного кризиса 2006 года, когда наблюдался наиболее серьёзный экономический спад. А вот от текущего мирового кризиса королевство если и пострадало, то не сильно. Местная валюта сохранила устойчивость, инфляция осталась на прежнем уровне, а безработица не превысила двух процентов. Всё это делает вложения в тайскую экономику (в том числе, путём приобретения недвижимости) делом довольно безопасным и вполне предсказуемым.

В Таиланде преобладают яркие весёлые цвета И (чего греха таить) – приятным. Первое, что видишь по прилёту в международный аэропорт Банкока – огромный рекламный плакат «Добро пожаловать в Страну улыбок!» В искренности этой фразы начинаешь убеждаться сходу, даже не успев получить багаж с транспортной ленты. В Таиланде улыбаются все: пограничники на паспортном контроле, бангкокские таксисты, водители рейсовых автобусов, бравые полицейские с кобурой на ремне и просто случайные прохожие. И эта улыбка заразительна – уже через несколько минут только что приехавший турист сам не замечает, как начинает улыбаться в ответ. Позитив, исходящий от местных жителей, – это именно то, что многих заставляет не только возвращаться в Таиланд снова и снова, но и оставаться здесь. Если не навсегда, то надолго. А вечное лето без «зимних каникул», возможность разнообразного отдыха, развитость инфраструктуры и низкая стоимость жизни лишь укрепляют это желание.

Уроки тайского: чанот для кондо
Законы, снимающие практически все ограничения для граждан других стран по приобретению недвижимого имущества, были приняты ещё в начале 90-х годов. Первыми массовыми покупателями квартир и домов на тайских курортах стали, как водится, британцы, затем граждане Германии и Японии, пока в начале 2000-х годов их не опередили жители европейского Севера – шведы, финны и норвежцы. Четыре года назад к ним примкнули и наши соотечественники. Сегодня на долю россиян и выходцев из бывшего Советского Союза приходится более половины сделок по покупке недвижимости в курортных зонах Таиланда. И русское влияние на местном рынке продолжает расти, особенно – после отмены визового режима между нашими странами.
Русские покупатели приобретают недвижимость не только с расчётом на постоянное проживание, но и для организации гостиничного бизнеса. Несмотря на невысокую по сравнению с Европой стоимость подобных услуг, в пиковый сезон, который длится с ноября по апрель, сдача в аренду квартир и домов может приносить неплохой доход. Поэтому наши соотечественники охотно скупают практически все объекты, представленные на тайском рынке недвижимости: апартаменты в многоквартирных жилых комплексах, коттеджи и виллы.

Наиболее ликвидный, простой в приобретении, а потому популярный товар из этого списка – квартиры, расположенные в кондоминиумах, которые на местном риэлторском слэнге называются попросту «кондо». Тайский кондоминиум – это в большинстве случаев многоквартирное здание, принадлежащее построившей или купившей его компании, в котором апартаментами могут, в свою очередь, владеть как местные жители, так и иностранцы. Владелец «кондо» следит за чистотой и порядком, отвечает за исправность коммуникаций и оборудования, а владельцы квартир платят ему за эту работу, плюс – оплачивают коммунальные услуги по счётчику. Если плата за свет, газ, воду и связь ежемесячная (обычно она не превышает 150-200 долларов США), то «сервисные сборы» управляющей компании рассчитываются пропорционально площади жилого помещения, составляют примерно 0,4–0,6% от стоимости жилья в год и вносятся, как правило, на год вперёд – независимо от того, проживает собственник на своей площади или нет. Кроме непосредственно квартир, в кондоминиумах, как правило, есть бассейны и спортивные залы общего (и бесплатного для жильцов!) пользования, парковки для транспорта, ресторанчики, магазины, прачечные и даже теннисные корты – разнообразие этого «списка дополнительных опций» зависит от престижности и статусности «кондо». Кроме этого, почти всегда в них есть персонал, который осуществляет охрану и обеспечение нормальной жизнедеятельности кондоминимума.

Ограничений на покупку нерезидентами апартаментов в «кондо» практически нет. Кроме одного – доля жилой площади, принадлежащей иностранным владельцам в доме, не должна превышать 49 процентов. Соблюдение этого норматива контролируется местной регистрационной палатой, которая просто не выдаст свидетельство о собственности, если квота превышена. Впрочем, и в случае превышения квоты понравившиеся апартаменты всё равно можно приобрести: достаточно оформить покупку на тайскую компанию, в которой иностранному гражданину принадлежит контрольный пакет акций.

Точно таким же образом приобретается коттеджи и виллы. Дело в том, что с точки зрения тайского законодательства, отдельно стоящий дом – это не только строение, но и земля, на которой он построен. А по местным юридическим нормам она тоже не может принадлежать иностранцу. Обходится этот запрет так: тайский юрист, с которым работает агентство по недвижимости, регистрирует юридическое лицо, оформляет на него дом и впоследствии ведёт его дела. При этом регистрационные документы составляются так, чтобы иностранный покупатель недвижимости был директором компании и мог полностью контролировать её деятельность. Приобретение недвижимости по этой схеме за последние 25–30 лет отработана до мелочей и широко используется при заключении договоров с иностранцами.
Впрочем, возможен и другой вариант: оформить земельный участок в долгосрочную аренду на 30 лет с двойным продлением контракта – то есть на общий срок до 90 лет. Местные риэлторы говорят, что такая схема приобретения домов довольно распространена среди европейцев и американцев, но совершенно невостребована россиянами, которые в силу менталитета не могут «загадывать» на столь долгий срок. Наши соотечественники предпочитают не арендовать, а покупать и сразу на своё имя. Но если учесть, что стоимость квадратного метра в частном доме в среднем в 2–4 раза ниже, чем в «кондо», возможно, наши соотечественники рано или поздно пересмотрят свое отношение к подобным сделкам.

Основным документом, подтверждающим право собственности на недвижимость в Таиланде, является NOR SOR 4 JOR, который в просторечии называется chanote. Его выдаёт земельная служба той провинции, на чьей территории расположен объект. На лицевой стороне «чанота» находится описание собственности и план её местоположения, сделанный с использованием GPS. На оборотной – список всех сделок купли-продажи, производимых с этой недвижимостью, с указанием имён бывших владельцев.

При покупке нового «кондо» во время получения свидетельства на право собственности необходимо уплатить застройщику амортизационный фонд, который составляет около 10–20 долларов США за кв. м. Если же квартира приобретается на вторичном рынке, покупатель и продавец в равных долях оплачивают государству налог за переход права собственности, гербовый сбор и предпринимательский налог. Обычно эти платы для каждой из сторон не превышают двух-трёх процентов от стоимости объекта.

Чтобы оформить дом в собственность, необходимо зарегистрировать свою компанию в Таиланде. Стоимость этой услуги редко превышает 1 000 долларов США. Покупка же дома на вторичном рынке, по сути, является покупкой акций компании, на которую он зарегистрирован. Поэтому оплачивается услуга по внесению изменений в состав акционеров – это не более 70–100 долларов США.

При покупке недвижимости в Таиланде необходимо знать иммиграционные правила этой страны. Россияне – одни из немногих народов, пользующихся наиболее либеральным визовым режимом. А точнее – его отсутствием. Каждый гражданин России имеет право находиться в стране до 30 дней, а затем, выехав за границу и тут же вернувшись в страну, оставаться в Таиланде ещё 30 дней – и так до бесконечности. А вот покупка недвижимости в Королевстве не даёт никаких иммиграционных поблажек – её владельцы не могут претендовать ни на вид на жительство, ни даже на долгосрочную визу.

Выход к морю
Жилая недвижимость – товар, как известно, штучный, поэтому говорить о средней стоимости жилья в Таиланде крайне сложно. В подавляющем большинстве случаев цена определятся расположением, качеством и стоимостью внутренней отделки, видом на море или его отсутствием. Очень часто квартиры продаются не только после сделанного ремонта, но и полностью меблированные. Компании, специализирующиеся на квартирных ремонтах, часто выставляют на рынок именно такой тип квартир, полностью обставленных стильной мебелью и бытовой техникой. Это избавляет будущих владельцев таких квартир от хлопот по обновлению и обстановке купленного жилья. С другой стороны, бывает, что продавцы квартир, понимая, что покупатели чаще всего выбирают квартиры по стоимости, предлагают квартиры без ремонта, но по достаточно привлекательной цене.
В целом же тайскую недвижимость можно разделить на три основные категории: бюджетную, среднюю и элитную. Жильё экономкласса почти никогда не располагается на берегу моря, очень редко имеет квартиры большого метража и, как правило, требует ремонта. Его стоимость со временем повышается крайне медленно, поэтому рассматривать это жильё как инвестиции можно лишь с большой натяжкой. В настоящее время такое жильё продаётся не дороже 40 тысяч бат (читай: рублей) за квадратный метр общей площади.

В Паттайе много агентств, ориентированных на русских покупателей Недвижимость среднего класса является, пожалуй, самой популярной категорией строящегося сейчас в Таиланде жилья. Чаще всего под этот класс попадают проекты, состоящие из одного или нескольких корпусов (относительно невысотных – до 7-10 этажей), объединенные огороженной общей территорией и расположенные на второй линии от моря. Впрочем, такие дома могут находиться и в непосредственной близости от береговой черты, но вид на море из них будет недоступен, либо будет только с верхних этажей. Застройщики, как правило, включают в стоимость квартир такого класса кондиционер, кухню, плитку на полу, подвесные потолки и комплектную ванную комнату. Метраж квартир может быть очень разным, но обычно не превышает 100 «квадратов» (хотя это не правило, встречаются квартиры и много большим метражом), а стоимость одного квадратного метра составляет от 40 000 до 80 000 рублей.
Объекты элитной недвижимости расположены у самого моря, имеют собственный выход на пляж, панорамный вид на море и первоклассную отделку. Такое жильё чаще всего включает в себя всё, кроме мебели, хотя и есть проекты, полностью укомплектованные «под ключ». В «кондо» этого типа обязательно наличие хорошо организованной системы администрирования и профессиональной охраны. Общая площадь «элиток» редко тяготеет к излишней стесненности и полностью согласуется с принципом хорошей квартиры должно быть много». Примечательно, что разброс цен за квадратный метр жилья в элитных проектах достаточно велик. Он начинается от 80 и заканчивается на уровне 215 тысяч рублей за квадратный метр – последняя цена, как правило, относится к пентхаусам, занимающим последние этажи знаковых объектов.

При покупке нового «кондо» во время получения свидетельства на право собственности необходимо уплатить застройщику амортизационный фонд, который составляет около 10-20 долларов за кв. м.

География покупательского спроса на тайскую недвижимость в основном простирается вдоль побережья Сиамского залива. И наиболее востребованной точкой на карте местной недвижимости уже несколько лет остаётся Паттайя – около 60 процентов сделок по продаже жилья иностранцам заключается именно здесь. Этот город, как известно, является безоговорочной туристической столицей Таиланда. Находясь всего в полутора часах езды от Бангкока (а соответственно – от международного аэропорта), Паттайя удобное место не только для недельного отдыха у моря, но и для постоянного проживания. Кроме того, инвесторов привлекает оживленная атмосфера курорта, его развитая инфраструктура и бурная деловая активность. Российские же покупатели выбирают Паттайю ещё и потому, что она считается самым русским городом Юго-Восточной Азии: по разным оценкам здесь постоянно проживает от пяти до десяти тысяч наших соотечественников. Родная речь в этом городе слышна так же часто, как и английская – русскоязычные магазины, рестораны, клубы, печатные издания и телеканалы помогают напрочь забыть о языковом барьере. А многочисленные агентства недвижимости, ориентированные исключительно на покупателей из бывшего СССР, лишь «усиливают» русское присутствие в Паттайе, которую местные уже давно окрестили «малой Москвой».

Значительно более дорогая недвижимость, чем в Паттайе, представлена на знаменитых островах Пхукет и Самуи, расположенных на юге Таиланда, где в последнее время началось активное строительство жилья. Да и стоимость жизни здесь примерно на 30% выше, чем на материке. Поэтому этот регион притягивает в основном состоятельных покупателей. Неслучайно в среде тайских риэлторов существует особый термин, обозначающий особо роскошную виллу – phuket style. Кроме того, море и пляжи на этих островах считаются самыми чистыми и благоустроенными в стране. Из благополучных приморских курортов следует ещё отметить город Хуакин, считающийся резиденцией короля Таиланда. Недвижимость здесь часто приобретают состоятельные любители гольфа из Америки и Японии и пенсионеры, поскольку этот городок славится своими гольф-клубами и спокойной, респектабельной атмосферой.

А вот недвижимость в Бангкоке покупают, как правило, бизнесмены, которых в столицу Таиланда приводят деловые интересы. Обладая развитой инфраструктурой современного мегаполиса, Бангкок остаётся одной из наиболее дешёвых столиц мира. К примеру, стоимость жилья в Сингапуре дороже бангкокского в восемь раз, а в Гонконге – почти в десять! Однако русские инвесторы столицу обычно обходят стороной – нашему покупателю важно, чтобы море было рядом. По этой, кстати, причине среди наших соотечественников остаётся почти невостребованным и север Таиланда. Между тем европейцы и американцы довольно активно скупают жильё в Чанг Мае, где строятся на продажу как современные кондоминиумы, так и комфортабельные коттеджные посёлки. Он считается северной столицей Таиланда и городом с самым приветливым населением, не привыкшим к лёгким деньгам. Ещё здесь более низкий уровень цен, прекрасная природа и потрясающая древняя архитектура. Возможно, следует купить недвижимость именно здесь?